Несмотря на то, что в Перми в последние годы процент новостроек по отношению ко всему жилищному фонду стабильно показывает не просто замедление своей динамики – отрицательные показатели роста, — аналитики считают, что основания для тревог для жителей региона нет. Домов всем хватит.
Причиной же такой статистики служит даже не какая-то объективная тенденция, а просто глобальное по стране снижение покупательской способности и уровня жизни, на которые всегда так чутко реагирует эта сфера. Цены на недвижимость выросли – и это факт, хоть и печальный, но естественный.
Ведь курс доллара тоже давно уже катается на своеобразных качелях, нет стабильности ни на фондовом, ни на экспортно-импортном рынках. Поэтому пермяки не видят другого выхода, как вкладывать свои сбережения в квартиры и дома, что ожидаемо влечет за собой цену на них вверх.
Так, для примера, если в среднем, по городу, в новостройке в 2016 году один метр стоил около 50 тысяч, то в 2017-м это были уже 52 тысячи, а сейчас и вовсе – 55 тысяч. В 2019-м же ситуация не только продолжит свою эскалацию, но и осложнится еще одним фактором, который будет рассмотрен чуть позже.
В остальном же традиционно сильно варьируются цены в зависимости от комнатности жилья, а также, что логично, его местоположения, уровня престижа застройки, развития инфраструктуры и прочих привычных факторов.
«Нет» – обману!
Итак, приоткрывая завесу интриги над упомянутым еще одним фактором роста цен на квартиры, стоит вспомнить, что идя навстречу потребителю и давая ответ на участившиеся в последнее время скандалы с недобросовестными застройщиками и обманутыми в той или иной мере пайщиками, Правительство РФ решило, что «с долевками пора кончать».
[ads_middle_center]
Теперь строительные компании и их доверенные лица более не смогут собирать с будущих собственников квартир средства для постройки еще на этапе подготовки к нему и его проведения. Вносить деньги будут исключительно через уполномоченные банки, которые и гарантируют их возврат, в случае чего. Со стороны дольщиков вроде бы все красиво…
А что же застройщики? А вот они как раз попадают в практически патовую ситуацию, когда деньги, вроде бы есть, но воспользоваться ими можно будет только после того, как оформлены акты сдачи жилья. Более того попав в тяжелые условия финансирования, они более не смогут отказываться от планов постройки еще в ее процессе.
Как раз сейчас в рамках перехода на эти новые правила игры соответствующие органы и комиссии занимаются проверками страхования околостроительной сферы недвижимости, банковского финансирования, а также соответствия работы застройщика налоговому кодексу, чтобы создать грамотную правовую базу перехода на проектное финансирование вместо бытующего долевого.
С июля 2018-го заработает вариативный механизм заключения долевого договора: либо с использованием счетов эскроу, либо с подключением компенсационного фонда.
Со вторым вариантом застройщики уже знакомы (1,2% от цифр сделок многие годы стабильно отправляются в спецфонд, который и возвращает дольщикам их вклады). Счетам же эскроу суждено с июля 2019 года стать единственно возможной схемой работы.
Рост цен на недвижимость
Казалось бы, спекуляциям и махинациям, обманам дольщиков наступит полный и безоговорочный конец. Что же касается застройщиков, многие эксперты полагают, что данная мера вводится ради того, чтобы «выжать» с рынка мелкие компании, оставив только самых крупных игроков. Что, в целом, вписывается в последние тенденции постепенной монополизации и укрупнения экономики.
Раньше ведь как было? У каждого застройщика финансовый портфель состоял из инвестиций, долевых вкладов участников, собственных средств (прибыли) и банковских кредитов на операционную деятельность.
Все было вполне понятно и логично, и выгодно для строительства, так как грабеж по процентам банков не так больно бил по бюджету, ведь у долевых-то участников деньги брались просто так и сразу же пускались на текущие нужды – без процентов, влияния инфляции и прочих моментов. Это, по сути, как сравнивать переплату по кредиту и выплату рассрочки с нулевым профитом заимодателя.
Но, с середины 2019-го застройщик сможет рассчитывать только на банковское проектное финансирование, за пользование которым, что логично, придется платить. И немало. Кредитование в регионе сейчас предлагает бизнесу брать средства под 10-15% годовых.
И ставку такую, по понятным причинам, «потянуть» смогут только крупные функционеры рынка. Им, кстати, вообще легче – ведь для домов, которые они начнут возводить в следующем году, у них уже есть какие свободные средства, скопившиеся в результате многолетней прибыльной деятельности.
[ads_middle_center2]
Что же делать всем остальным? А остальным, чтобы с легкой руки банков не пойти по миру, придется закладывать этот процент в стоимость самого жилья. Что автоматически сделает его неконкурентным по сравнению с тем, что предлагают крупные строительные компании.
Кому это выгодно? Даже неглубокий анализ рынка сразу вытолкнет на поверхность пару-тройку всем хорошо известных наименований компаний. Что же касается самих будущих покупателей квартир, им придется то ли радоваться уменьшению шанса быть обманутыми застройщиком, то ли огорчаться росту стоимости жилья минимум до ожидаемых экспертами 20%…
Экономические реалии
Кто будет виноват в грядущем росте цен на новостройки в Перми – мы уже разобрались. Осталось понять, что с этим всем делать как бизнесменам от строительства, так и самим российским гражданам. Ряд смелых голосов утверждает, что раз уж мы собрались идти по западному пути защиты потребителя, то надо бы перенять и второй полезный опыт родом оттуда же.
А именно: банковские ставки на строительное финансирование под 3-4%. А то как-то недоработано у нас получается… Кроме того существует еще один айсберг, который на первый взгляд сложно заметить, так как большая его часть скрыта водами экономических дебрей, но который способен потопить не один «титаник» не только в виде компаний-застройщиков, но и покупателей квартир.
Речь идет о банках, которые тоже в результате очередного передела или прочих привычных нашей стране катаклизмов могут лопнуть без следа, а с ними – и все внесенные на эскроу-счет вкладчика средства. Нет, ему вернут. Максимум 1 400 000 руб. по страховке. И точка. Поэтому здесь всем остается только верить в то, что дамоклов меч Центробанка пронесется на этот раз мимо их шеи.
Что ж, как выход, можно посоветовать успеть стать дольщиком до даты «Х», предварительно проведя хороший анализ рынка и выбрав застройщика, который точно не пострадает от всего этого.
Кстати, умные люди говорят, что затягивать с этим совершенно не стоит, так как уж слишком многие захотят провернуть аналогичную схему. Следовательно, в начале года цены на новостройки Перми прыгнут вверх еще и из-за этого ажиотажа. И существенно, вне всяких сомнений.
Видео-новость
[mom_video type=»youtube» id=»Ajta_fFwnZE» width=»610″ height=»350″]
[mom_video type=»youtube» id=»Bi_hVeMDdPY» width=»610″ height=»350″]
